Piano Casa

IL PIANO CASA NEL VENETO

La crisi che ha colpito il comparto dell’edilizia è sotto gli occhi di tutti e il Piano Casa ha l’obbiettivo di incentivare gli investimenti privati per la demolizione e ricostruzione, la riqualificazione o l’ampliamento di abitazioni e di immobili non residenziali in deroga a strumenti urbanistici e regolamenti edilizi del vostro comune. Il ruolo anti-crisi attribuito al Piano Casa prevale, infatti, sulle disposizioni dei regolamenti comunali, degli strumenti urbanistiche e delle leggi regionali che vanno in contrasto con essa (distanze dai confini, limiti di cubatura e l’obbligatorietà del garage).

Abbiamo quindi la possibilità di riqualificare il nostro edificio dal punto di vista energetico e architettonico o di ricavare una superficie aggiuntiva in base alle nostre esigenze abitative.

Per spiegarvi come vi lascio a questa mini-guida Piano Casa.

Iniziamo con le finalità previste dalla legge n. 14 del 2009dalla quale nasce il Piano Casa.

Finalità

Rivitalizzare il settore edilizio;
Favorire l’utilizzo dell’edilizia sostenibile e delle fonti di energia rinnovabili;
Incentivare l’adeguamento sismico;
Incentivare l’eliminazione delle barriere architettoniche;
Incentivare la demolizione e ricostruzione
Favorire la rimozione e lo smaltimento dell’amianto.

Interventi edilizi di ampliamento

L’applicazione della legge si articola in cinque livelli:

Ampliamento degli edifici a destinazione residenziale, che possono usufruire di un bonus volumetrico del 20% o del 30% se si ricorre alle fonti rinnovabili;
Ampliamento degli immobili non residenziali, attuabile con le stesse modalità previste per i fabbricati a uso abitativo;
Demolizione e ricostruzione degli edifici residenziali, può prevedere incrementi del volume fino al 70% qualora per la ricostruzione vengano utilizzate tecniche costruttive che portino la prestazione energetica dell’edificio in classe A. Il bonus può arrivare fino all’80% in caso di utilizzo di tecniche costruttive di bioedilizia.
Demolizione e ricostruzione degli edifici non residenziali, per i quali valgono le stesse percentuali di ampliamento ammesse sul residenziale.
Riqualificazione delle strutture turistiche, nelle quali sono consentiti ampliamenti del 20% a favore delle attrezzature all’aperto, come stabilimenti balneari con strutture fisse, infrastrutture private situate nei campeggi e impianti sportivo – ricreativi anche ricadenti in area demaniale.

Applicabilità ed Esclusioni

L’edificio deve essere esistente alla data del 31 ottobre 2013

L’edificio il cui progetto o richiesta di titolo abilitativo sia stato presentati al comune entro il 31 ottobre 2013

L’edificio ricadente in zona territoriale idonea. il termine e significato deve essere riferito a Zone di territorio riportanti analoga destinazione e analoghe caratteristiche insediative. In atri termini, gli ampliamenti, aventi analoga destinazione, possono essere realizzati, ad esempio, nelle zone assimilabili a quelle di completamento edilizio con quelle di espansione e viceversa; non si possono invece generare ampliamenti tra zone di completamento o di espansione residenziale con zone agricole o produttive ed ugualmente con i centri storici.

Immobili vincolati

Immobili tutelati

Immobili abusivi o parzialmente abusivi

Aree inedificabili

Aree a rischio idrogeologico

Centri commerciali

Edifici residenziali (ampliamento volumetrico)

Sugli edifici esistenti sono consentiti ampliamenti volumetrici del 20%. È comunque consentito un ampliamento fino a 150 metri cubi per gli edifici residenziali unifamiliari da destinarsi a prima casa di abitazione.

Premi volumetrici aggiuntivi

È consentito un ulteriore 10% se si utilizzano tecnologie che prevedono l’uso di fonti di energia rinnovabile con una potenza non inferiore a 3 kWh. Si tratta ad esempio di impianti solari termici, impianti fotovoltaici, mini eolico e impianti geotermici.

È ammesso un ulteriore premio del 15% in caso di riqualificazione energetica di tutto l’edificio che ne porti la prestazione energetica alla corrispondente classe B.

La percentuale di ampliamento è elevata di un ulteriore 5% se l’intervento prevede la messa in sicurezza sismica dell’intero edificio, purché la stessa non sia già obbligatoria per legge.

Per gli interventi sugli edifici esistenti che comportano la rimozione e lo smaltimento della copertura in cemento amianto, qualora ciò non sia già obbligatorio per legge, è concesso un ampliamento fino al 10%.

Il Piano Casa prevede anche altre agevolazioni per incentivare il ricorso alle energie rinnovabili. Secondo la legge regionale non contribuiscono a formare volumetria aggiuntiva le pensiline e le tettoie per l’installazione di impianti solari e fotovoltaici con potenza di picco non superiore ai 6 kwp.

Gli interventi possono essere effettuati in deroga ai regolamenti comunali e agli strumenti urbanistici e territoriali fatto salvo quanto previsto dal Codice dei beni culturali e del paesaggio.

Vincoli di applicabilità per gli interventi edilizi

L’ampliamento può essere realizzato in aderenza, utilizzando un corpo edilizio già esistente ovvero con la costruzione di un corpo edilizio separato. Il corpo edilizio separato, esistente o di nuova costruzione, deve trovarsi sullo stesso lotto di pertinenza dell’edificio che genera l’ampliamento o su un lotto confinante.

L’ampliamento può anche essere realizzato su un altro lotto, purché lo stesso si trovi a non più di

200 metri in linea d’aria e appartenga allo stesso proprietario (o al suo coniuge o al figlio) dal 31 ottobre 2013.

Se l’edificio è composto da più unità immobiliari l’ampliamento può essere effettuato separatamente su ogni unità, fermi restando i limiti di cubatura previsti dalla legge.

Le villette a schiera possono essere ingrandite ricorrendo a interventi uniformi, effettuati con le stesse modalità su tutte le abitazioni. Per preservare l’armonia architettonica e formale il progetto deve essere esteso a tutto il complesso edilizio. I proprietari devono quindi presentare un’istanza edilizia comune. Le porzioni di testa possono invece agire in maniera autonoma e decidere quindi se realizzare o meno l’intervento e avere un progetto a se stante.

I lavori sui condomini sono ammessi nel rispetto delle disposizioni del Codice Civile e del regolamento condominiale, prestando attenzione a non provocare danni strutturali, estetici o a terzi, così come a non compromettere la sicurezza dello stabile. Impossibile anche l’alterazione del decoro architettonico o il danneggiamento delle parti comuni. Sono realizzabili ad esempio la sopraelevazione del condominio, la chiusura di terrazzi o un ampliamento staccato.

È possibile il recupero dei sottotetti in linea con le disposizioni della L.R. 12/1999, a eccezione di quelli oggetto di contenziosi. Via libera quindi agli interventi sui sottotetti con altezza utile media di 2,40 metri o di 2,20 metri se situati in un Comune appartenente a una Comunità montana.

Il testo approvato stabilisce l’applicabilità immediata della norma solo alla prima casa, mentre gli altri edifici devono sottostare alle delibere comunali, che possono limitarne la portata escludendo dagli interventi determinate zone o tipologie di immobili.

LaLegge Regionale 26/2009 chiarisce che per prima abitazione del proprietario eprima casa di abitazione si intende l’unità immobiliare in proprietà, usufrutto o altro diritto reale in cui l’avente titolo, o i suoi familiari, risiedono oppure si obbligano a stabilire la residenza e a mantenerla per ventiquattro mesi dall’entrata in vigore del Piano Casa.

Edifici residenziali (demolizione e ricostruzione)

La demolizione e ricostruzione degli edifici situati in zona territoriale omogenea propria può avvenire anche parzialmente e può prevedere incrementi del volume fino al 70% qualora per la ricostruzione vengano utilizzate tecniche costruttive che portino la prestazione energetica dell’edificio in classe A. Il bonus può arrivare fino all’80% in caso di utilizzo di tecniche costruttive di bioedilizia.

È inoltre previsto un premio volumetrico fino al 50% per la demolizione di un edificio in area a rischio idrogeologico e la sua ricostruzione in un’area diversa.

Zona agricola

Interventi ammessi solo per edifici residenziali e quelli funzionalmente destinati alla conduzione del fondo agricolo.

Ampliamento per prima casa di abitazione, calcolato sulla volumetria massima assentibile ai sensi della vigente normativa (quindi se ad esempio l’edificio esistente è di 400 mc, è possibile realizzare una nuova abitazione staccata di ben: 400 mc+30%*800 mc=640 mc, una cubatura discreta per una abitazione singola);
Per edifici di due unità immobiliari, anche se sovrapposte, la volumetria massima assentibile è riferita a ciascuna unità immobiliare.

Edifici non residenziali (ampliamento volumetrico)

Il Piano Casa consente l’incremento del 20% della superficie coperta per gli edifici destinati ad uso diverso da quello residenziale.

Rientrano nella categoria di immobili non residenziali i capannoni industriali, i locali commerciali e gli immobili destinati ad artigianato o servizi.

Bonus aggiuntivi abbinati al risparmio energetico

È ammesso un premio ulteriore del 10% se si utilizzano tecnologie che prevedono l’uso di fonti rinnovabili con una potenza non inferiore a 3 kwh. La percentuale di ampliamento è elevata di un ulteriore 10% se l’intervento prevede la messa in sicurezza sismica dell’intero edificio, purché la stessa non sia già obbligatoria per legge.

Oneri e incentivi

Il contributo di costruzione è ridotto del 60 per cento per edifici o unità destinate a prima casa d’abitazione del proprietario o dell’avente titolo; per le famiglie con un numero di figli pari o superiore a tre (residenti nella stessa dimora del nucleo familiare), il contributo non è dovuto.

Inoltre con utilizzo di fonti di energia rinnovabile con una potenza non inferiore a 3 kW, il contributo di costruzione:

a) non è dovuto per gli edifici destinati a prima abitazione del proprietario o avente titolo;

b) possibilità di riduzione da parte del comune del 50 per cento per gli edifici adibiti ad uso diverso.

Interventi a favore dei soggetti disabili

Gli interventi realizzabili con la presente legge atti alla fruibilità di edifici adibiti ad abitazione per soggetti riconosciuti invalidi (ai sensi dell’articolo 4 della legge 5 febbraio 1992, n. 104), riduzione del “costo” di costruzione nella misura del 100 per cento.

Ulteriore aumento del 40 per cento oltre le percentuali di cui all’articolo 2, comma 1 (20%) e all’articolo 3, per gli interventi da chiunque realizzati e finalizzati alla eliminazione delle barriere architettoniche, secondo le disposizioni regionali per la fattispecie preposte.

Deroghe

L’aumento di cubatura di un edificio a destinazione residenziale può essere effettuato in deroga a regolamenti comunali e strumenti urbanistici in vigore, compresi i limiti di cubatura, di altezze massime e distanze minime fissate dai piani regolatori generali. Non è più obbligatorio il garage interno ma va rispettata la Legge Tognoli realizzando uno spazio esterno ad uso parcheggio nella misura di 1 mq ogni 10 mc di costruzione.

Su questa materia devono invece essere rispettare le normative nazionali.